Modificaciones en la propiedad. Posesión, usufructo y sus registros

La posesión

 

Las cosas se tienen de dos maneras: o porque son propias del tenedor (propiedad) o porque las tiene uno que no es su dueño (posesión). Esta posesión puede ser civil porque el que las tiene está en la idea, aunque sea equivocada, de ser su dueño, o sencillamente porque estén en su poder aunque él sepa perfectamente que no son suyas. Por ejemplo, el que guarda en depósito un reloj, sabe de sobra que el reloj corresponde a su depositante, pero el depositario está bien enterado de que la posesión del aparato le corresponde a él. Poseo -dirá- porque tengo la cosa en mi poder, pero su dueño no soy yo. Poseo -dirá el que 'encuentra un objeto perdido- porque su dueño 10 ha extraviado, pero sé perfectamente que en cuanto aparezca su verdadero dueño se habrá acabado el título de mi tenencia, y la cosa irá a parar a manos de su auténtico propietario.

La posesión no puede adquirirse ni por violencia ni por clandestinidad. En todo caso, el que se crea con derecho a tenencia, deberá reclamar el auxilio de la autoridad competente

Es poseedor de buena fe el que ignora que en su título o modo de poseer existe un vicio que lo invalida. Es de mala fe el que lo sabe. La buena fe se presume siempre. Al que afirme la mala fe corresponde probar1a.

 

USUFRUCTO

 

- Llámase usufructo a la tenencia de una cosa ajena con derecho a apropiarse los frutos de la misma. Por ejemplo, es usufructuario de unos títulos públicos el que los tiene en su poder, guardándose su renta, pero sin poder adueñarse de su propiedad.
   
Tiene derecho al uso el que se aprovecha de la cosa ajena sin poder llamarse dueño de el1a, como por ejemplo, utilizando un mobiliario o montando un caba1lo.

El usuario reconoce los derechos dominicales del propietario.
Se dice que disfruta del derecho de habitación todo el que, sin ser el propietario, ocupa una casa ajena cuya propiedad corresponde a un tercero.

 

La servidumbre predial

Son el gravamen impuesto sobre una finca para beneficiar a otra o a una persona determinada. Estos servicios son los siguientes:

1  Los acueductos para el transporte de aguas.
2 Los oleoductos para el transporte de petróleos.
3 La corriente eléctrica y la conducción de gas.
4 Las comunicaciones telefónicas.
5 Las obras públicas.
6 Los servicios de aguas.
7 La extracción de las cosechas.
8 El paso por vías terrestres, acuáticas y aéreas.
9 La medianería.
10 Las luces y vistas.

Basta la designación de cada una de ellas para que el lector se dé cuel1ta de su sentido sin necesidad de explicaciones. Como exageración en la aclaración de las cosas, diremos, por ejemplo, que la servidumbre de luces consiste en el derecho de que una finca reciba luz de otra sin poder asomarse a ella, mientras que la servidumbre de vistas consiste en el derecho de una finca para tener balconaje a otra y poder asomarse a él. La servidumbre de paso puede ser el derecho de todo el mundo a cruzar por un predio determinado o sólo el derecho de hacerla una persona precisa.

Las servidumbres son legales o voluntarias. Las primeras se hal1an impuestas por la ley. Por ejemplo, cuando un inmueble carece de salida propia a camino público, la ley se la da mediante la servidumbre de paso por cualquiera de las fincas circundantes. Las segundas nacen del pacto entre particulares.

En esta materia ya se comprende que el Poder público ha de tener facultades de dominación sobre el derecho priva. do, pues ha de poder imponer servidumbres sobre las fincas particulares, los servicios de conducción de aguas, de cables, de combustibles líquidos, de gases, de electricidad, de telégrafos y de teléfonos, tanto por vía subterránea como superficial y aérea.

Toda esta materia arrastra una suma de cuestiones complejas y detalladas que tienen en los Códigos civiles y. en las leyes su natural desenvolvimiento. Tales son las de saca de aguas, embalses, estribo de presas, inundaciones, sequías, paradas o partidores en los cauces, talas de bosques, márgenes de los ríos, incendios, falta de aguas potables, transporte de aguas por predios ajenos, limpieza de acueductos, baños, fábricas, limpieza y desecación de terrenos pantanosos, drenajes y otras semejantes. Algo análogo ocurre con las servidumbres de paso, las de medianería, las de pastos.

 

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

En todas partes existe una oficina llamada Registro de la Propiedad inmueble, donde consta la historia y circunstancias de cada finca. Allí figura la descripción y dimensiones del inmueble; 'sus títulos de propiedad; sus menoscabos y detracciones (usufructos y servidumbres); sus cargas (hipotecas, usos, habitaciones, reservas de dominio) y todo, en fin, cuanto al inmueble afecta. Es decir, que el Registro de la Propiedad contiene toda la historia del inmueble. Y como la oficina es pública, resulta que toda la historia de la finca se encuentra allí exactamente reflejada y el que acude a tal departamento, sabe cuanto necesita saber del inmueble y puede contratar sobre él con absoluta tranquilidad. No hay, pues, para la contratación sobre inmuebles, nada que resulte secreto y sea reservado. Todo lo referente a la contratación sobre inmuebles pertenece al derecho público.

Por virtud de tan claro sistema, lo que consta en el Registro de la Propiedad es obligatorio para todo el mundo y lo que no consta en él s6.lo compromete a las partes interesadas que lo suscribieron.